Costes ocultos de un alquiler vacacional: la cuenta que nadie te enseña
Cada reserva que entra por un portal deja dinero por el camino, y no todo se ve en la factura. En el caso tipo, 52 reservas al año de 4 noches a 120 EUR son 25.000 EUR de facturación y 4.500 EUR de comisión al 18 %. Lo que cambia con una web propia no es que aparezcan reservas nuevas: es lo que pasa con las que ya consigues directas. Aquí tienes la cuenta, con las cifras y su fuente, para que la repitas con las tuyas.
Qué se paga hoy por cada reserva y quién lo cobra
Antes de mirar la web propia conviene separar los dos cobros que se mezclan en la cabeza del propietario. Uno es la comisión del portal: un porcentaje sobre el importe de la reserva, y lo cobra la plataforma. El otro es lo que cuesta atender esa reserva: mensajes, dudas, entradas y salidas.
El segundo no viene en ninguna factura, y por eso se cuela. Un análisis del sector cifra en 3.938 a 8.950 EUR por propiedad y año el coste operativo oculto de una cartera de 20 propiedades que trabaja con procesos manuales, según Chekin (consultado el 11 de septiembre de 2026).
La comisión del portal sí es fácil de ver. En el caso tipo, 52 reservas al año de 4 noches a 120 EUR la noche son 25.000 EUR de facturación, y al 18 % la plataforma se lleva 4.500 EUR al año. Puedes verlo con tus propios números en la calculadora de comisiones.
La comisión no es el único porcentaje que se lleva alguien
Si delegas la gestión en una empresa, ese porcentaje se suma al anterior. Las tarifas porcentuales son las más comunes y oscilan entre el 10 % y el 20 % del alquiler mensual en el mercado vacacional, según Doinn (consultado el 11 de septiembre de 2026).
Quien llegue con esa duda encontrará la respuesta larga en Cómo convertir una agencia de alquiler vacacional en un imán para propietarios.
En Canarias, una empresa de gestión integral cobra entre el 15 % y el 25 % de los ingresos en alquiler vacacional, según Lázaro Amable (consultado el 11 de septiembre de 2026). Es un rango, no una tarifa única: depende del servicio y de la zona.
Y hay partidas que solo aparecen cuando quieres salir. Las tasas por rescisión anticipada del contrato, a menudo equivalentes a 1 o 3 meses de gastos, pueden estar ocultas en los contratos, según Doinn (consultado el 11 de septiembre de 2026).
El ejemplo completo, con la base dicha
Pongamos el caso tipo entero. 52 reservas al año, 4 noches cada una, a 120 EUR la noche. Son 25.000 EUR de facturación. Con una comisión del 18 %, cada reserva deja 86,4 EUR en manos del portal y al propietario le quedan 393,6 EUR.
Multiplicado por el año, esa comisión son 4.500 EUR. Esa es la cifra que se va, y es la que conviene tener delante antes de decidir nada sobre la web propia.
Fíjate en la diferencia entre las dos cifras: 86,4 EUR por reserva parece poco, y 4.500 EUR al año es una decisión. La misma cuenta, mirada a distinta escala, cambia de peso.
El paso siguiente, si te ha encajado, es probar tu web 7 días y decidir con ella delante.
Las dos formas de cobrar, fila a fila
| Opción de cobro | Quién cobra | Comisión | Cuándo llega el dinero | Quién atiende al huésped |
|---|---|---|---|---|
| Por el portal | La plataforma, en el momento de la reserva | Porcentaje sobre el importe, según el contrato con la plataforma | Según el calendario de pagos de la plataforma | El propietario, aunque el contacto pase por el portal |
| Por tu web propia | El propietario, directamente | Ninguna comisión por reserva | Directamente del huésped, por el medio que acordéis | El propietario, con los datos del huésped en su mano |
La comisión del portal es un porcentaje sobre el importe de la reserva; el importe exacto depende de las condiciones de cada plataforma.
Qué cambia de verdad cuando tienes web propia
Una web propia no trae reservas nuevas por sí sola. Lo que cambia es lo que pasa con las reservas que ya consigues directas: esas dejan de pagar comisión a nadie.
La cifra anual, con su base: 12 reservas de 4 noches a 120 EUR son 5.760 EUR de ingreso directo al año, y la comisión que no se lleva el portal son 1.036,8 EUR. Son reservas que ya entraban directas, no reservas migradas del portal.
Ese ingreso no es un ahorro: el propietario habría cobrado esa reserva igual por el portal, menos la comisión. Lo que sí conviene es no perder de vista cuántas reservas hacen falta para cubrir la cuota, y eso está en cuántas reservas cubren la cuota anual de tu web.
Para ese tipo de alojamiento está la web para apartamentos de playa, con el ejemplo delante.
La cuenta de la cuota, para repetirla en casa
La base es una reserva directa de una semana a 120 EUR la noche: 840 EUR de ingreso. La cuota anual del plan de entrada son 588 EUR, doce mensualidades de 49 EUR. Una sola reserva directa de una semana cubre la cuota anual; la segunda ya es beneficio.
Si añades el alta, que se paga una sola vez y son 299 EUR, el primer año completo son 887 EUR. Con esa cuenta, 2 reservas directas de una semana cubren el primer año con el alta incluida.
La comisión que el portal no se lleva de esa reserva, 151,2 EUR, es un ahorro adicional. No es el umbral que decide si la cuota se cubre: el umbral es el ingreso de la reserva.
Si quieres poner tus propias noches y tu propio precio en lugar de los del ejemplo, haz la cuenta con tus numeros.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Cuota del plan Premium | 49 € al mes |
| La misma cuota al año | 588 € |
| Alta, que se paga una sola vez | 299 € |
| Primer año, con el alta dentro | 887 € |
| Comisión de un año al 18 % en el caso tipo (52 reservas de 4 noches a 120 €, 25.000 € al año) | 4.500 € |
| Reserva directa de 7 noches a 120 € la noche | 840 € |
| Comisión del 18 % sobre esa reserva | 151,2 € |
| Reservas directas que cubren la cuota del año | 1 |
Estas cifras salen del mismo sitio que la tarjeta de precios de la portada y la calculadora. Si el precio del plan cambia, esta tabla cambia con él. Caso tipo: 52 reservas de 4 noches a 120 € la noche, 25.000 € al año, con una comisión del 18 %.
Lo que hace falta además de la web
La web propia es una pieza, no la máquina entera. Posicionar tarda semanas o meses, nunca de un día para otro, y depende también de lo que hagas fuera de la web.
Hace falta un anuncio cuidado en los portales, fotos buenas y precios al día. Sin eso, la web recibe visitas que no se convierten, y la cuenta de arriba se queda en papel.
El detalle de qué tiene que llevar esa web, desde las condiciones de reserva hasta los datos del huésped, está en Qué necesita de verdad la web de un apartamento turístico en España.
La parte que aquí solo se resume está entera en El chalet de Ibiza que se vendió por 3 millones y acabó en los tribunales: qué tiene que enseñar tu web.
Si prefieres verlo con tus cifras y no con las del ejemplo, ahí está la calculadora de comisiones.
Y si lo que quieres saber es cuánto tiene que entrar para cubrirlo, cuántas reservas cubren la cuota anual de tu web lo calcula con tu precio por noche.
Lo que se queda el portal cuando el huésped es suyo
Hay una parte del coste que no se mide en euros: el huésped que reserva por el portal es del portal. Los datos de contacto, el historial y la relación pasan por una plataforma que decide cuándo y cómo te los da.
Tener web propia no cambia las reservas que ya tienes, pero sí cambia quién guarda la relación con quien te escribe. Lo desarrollamos en El huésped es tuyo solo si tienes sus datos.
Y hay un coste de cumplimiento que conviene tener presente. En España, las autoridades multaron a Airbnb con 64 millones de euros por publicitar alquileres sin licencia, según Chekin (consultado el 11 de septiembre de 2026).
Nuestra propia cuenta, con los precios que Bellevila publica hoy en su portada y que están en la tabla de cifras de este artículo: una sola reserva directa de una semana a 120 EUR por noche cubre la cuota anual, y la segunda ya es beneficio; 2 cubren el primer año con el alta dentro. Ese dinero no es un ahorro: es una reserva que se habría cobrado igual por el portal, menos su comisión.
Cómo está hecha esta cuenta
- Qué medimos: el precio que Bellevila publica hoy en su portada (plan Premium, cuota mensual y alta, en la tabla de cifras de este artículo) y la comisión del 18 % que se aplica sobre el importe de la reserva.
- Qué observamos en una reserva suelta: una reserva directa de una semana, 7 noches a 120 € la noche; lo que ingresa y la comisión que se ahorra están en la tabla, en sus dos filas de la reserva de 7 noches.
- Qué observamos en el caso tipo, que es el escenario de un año: un alojamiento con 52 reservas al año de 4 noches a 120 € la noche; su facturación y la comisión del 18 % que paga en el año están en la fila del caso tipo de la tabla.
- Qué concluimos: 1 reserva directa de una semana cubre la cuota anual y 2 cubren el primer año con el alta dentro. Lo que no dice esta cuenta es cuántas reservas directas vas a conseguir: eso depende de tu anuncio, de tus fotos y de tu zona, no de la web.
Cómo encaja Bellevila en esta cuenta
Bellevila crea la web de tu alojamiento a partir de tu anuncio, con tu dominio y tu marca, y las reservas llegan por WhatsApp o email sin comisión por reserva. El plan de entrada es Premium, 49 EUR al mes, con 7 días de prueba gratis. Puedes ver cómo queda en la portada de Bellevila.
Esa cuenta está hecha, con tu precio por noche: cuántas reservas directas cubren la cuota de Bellevila.
Si tu alojamiento es de costa, la landing de segmento recoge el caso concreto: la comisión, la temporada y el huésped que no habla español. Es material para decidir con la tabla delante, no para prometerte nada.
Y si lo que quieres saber es cuánto tiene que entrar para cubrirla, mira cuántas reservas cubren tu web con tu precio por noche.
Qué te conviene según cómo cobras hoy
| Tu situación | Qué te conviene |
|---|---|
| Vendes solo por portales y no tienes web | Empieza por separar la comisión del portal del coste de atender cada reserva, y usa la calculadora para ver tu cifra anual antes de decidir nada. |
| Ya tienes web, pero no la usas para reservar | Pon el enlace de reserva en el anuncio y en las respuestas a los huéspedes, y mide cuántas reservas directas entran al mes. |
| Tienes un apartamento de playa y trabajas la temporada | Mira la landing de costa y comprueba qué parte de tu facturación anual es comisión de portal. |
| Gestionas varios alojamientos y delegas la operación | Suma la comisión del portal y la tarifa de gestión antes de decidir dónde pones el esfuerzo comercial. |
| Acabas de empezar y aún no tienes reservas directas | Antes de montar nada, cuida el anuncio, las fotos y el precio: la web se apoya en eso. |
Última revisión: . Las cifras de terceros de este artículo se vuelven a comprobar en su fuente en cada revisión, porque un precio o un plazo ajenos caducan solos.
Lo que este artículo solo apunta está desarrollado en Nueva normativa de alquiler en la Comunidad Valenciana: qué hacer si tienes un piso turístico, Guía para recibir reservas directas en Airbnb: pasos y plazos, Qué pasa con tus reseñas si dejas de vender solo en Booking y Bellevila vs Lodgify: precios, diferencias y cuál elegir en 2026.
Alex, fundador de Bellevila.Bellevila crea la web propia de un alojamiento turístico a partir de su anuncio, con reservas directas y sin comisión por reserva. Escribimos sobre lo que se nos pregunta a diario y publicamos la fuente de cada cifra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto se lleva un portal de alquiler vacacional por cada reserva?
Depende de las condiciones de cada plataforma. En el caso tipo que usamos, con 52 reservas al año de 4 noches a 120 EUR la noche y una comisión del 18 %, la plataforma se lleva 86,4 EUR por reserva y 4.500 EUR al año sobre 25.000 EUR de facturación.
¿Una web propia me trae reservas nuevas?
No por sí sola. Lo que cambia es lo que pasa con las reservas que ya consigues directas: esas dejan de pagar comisión a nadie. Para que la web funcione hacen falta además un anuncio cuidado, fotos buenas y precios al día, y posicionar tarda semanas o meses.
¿Cómo sé si la cuota anual de la web queda cubierta?
La base es una reserva directa de una semana a 120 EUR la noche, que son 840 EUR de ingreso, frente a una cuota anual de 588 EUR. Una sola reserva directa de una semana cubre la cuota anual; la segunda ya es beneficio. Con el alta de 299 EUR, el primer año completo son 887 EUR y hacen falta 2 reservas.
¿La comisión que no pago al portal es un ahorro?
Es un ahorro adicional, no el umbral que decide si la cuota se cubre. En el ejemplo de una reserva de una semana, el portal se habría llevado 151,2 EUR, pero la reserva se habría cobrado igual por el portal, menos esa comisión. Por eso decimos que la reserva cubre la cuota, no que te ahorres ese dinero.
¿Qué otros costes hay además de la comisión?
El coste operativo de atender cada reserva, que un análisis del sector cifra en 3.938 a 8.950 EUR por propiedad y año para una cartera de 20 propiedades con procesos manuales. Si delegas la gestión, se suma la tarifa de la empresa, entre el 15 % y el 25 % de los ingresos en alquiler vacacional en Canarias. Y ojo con las tasas por rescisión anticipada del contrato, que pueden equivaler a 1 o 3 meses de gastos.
¿Cuánto cuesta la web propia de Bellevila?
El plan de entrada es Premium, 49 EUR al mes, con 7 días de prueba gratis. La cuota anual son 588 EUR, doce mensualidades. El alta se paga una sola vez y son 299 EUR, así que el primer año completo son 887 EUR.
Fuentes
- Chekin: Gastos alquiler vacacional, cuánto cuesta la gestión manual en 2026, consultado el 11 de septiembre de 2026
- Doinn: La Gestión de Costos, Esencial para el Alquiler Vacacional, consultado el 11 de septiembre de 2026
- Lázaro Amable: ¿Cuánto cobra una empresa de gestión de alquileres en Canarias? Tarifas 2026, consultado el 11 de septiembre de 2026