En mi edificio hay pisos turísticos sin registrar: la hoja de ruta de la presidenta

Lo que ves desde el portal y lo que dice la norma

Tienes un vecino que entra con maletas los viernes y otro que sale con ellas los domingos. No sabes su nombre. No hay portero. Y la comunidad paga la luz del rellano que usan todos. Ese es el problema, contado como se vive.

La Ley de Propiedad Horizontal permite a la comunidad prohibir la actividad de alquiler turístico a los pisos nuevos o no registrados. La enmienda que lo habilita no tiene efectos retroactivos y no toca a los que ya estaban registrados (eldiario.es, leído el 17 de octubre de 2026).

La misma mayoría que aprueba esa prohibición puede fijar cuotas especiales de gastos o subir hasta un 20 % la participación en gastos comunes de la vivienda turística (fincasaldia.es, leído el 17 de octubre de 2026).

Todo esto se puede tener funcionando sin escribir una línea: pega tu anuncio y mira tu web con los datos que ya tienes publicados.

Registro turístico y licencia no los da la junta

Un acuerdo de comunidad no convierte un piso en legal ni lo cierra. La ley remite a la normativa sectorial turística de tu comunidad autónoma y de tu ayuntamiento (fincasaldia.es, leído el 17 de octubre de 2026).

Eso da para un artículo entero, y lo tiene: Un piso turístico deja 300 euros netos más al mes: la cuenta que decide si te compensa tener web propia lo desarrolla con sus propias fuentes.

En la Comunidad de Madrid suele exigirse declaración responsable y CIVUT, además de inscripción en el registro (checkinvacacional.com, leído el 17 de octubre de 2026). En tu comunidad cambia el nombre del trámite, no la lógica.

Si el piso está en Andalucía, el papeleo tiene su propia lista: qué mirar mañana por la mañana con un piso turístico en Andalucía.

Qué comprobar tú misma esta semana

Antes de convocar nada, reúne papeles. Sin ellos, la junta se convierte en una discusión de rellano.

• Número de registro turístico de cada vivienda que anuncian, si lo tiene.
• Anuncio activo en la plataforma, con captura y fecha.
• Recibos de gastos comunes y quién los paga.
• Actas anteriores donde ya se hablara del tema.

El Real Decreto-ley 29/2026, en vigor desde el 7 de octubre, endureció el control sobre las plataformas y fijó multas de hasta un millón de euros o el 2 % de la facturación por incumplir la cesión de datos (infobae.com, leído el 17 de octubre de 2026).

La junta: qué se vota y con qué mayoría

El acuerdo de prohibición o de recargo se adopta en junta, con la mayoría que exige la ley para cada caso. No lo decide la presidenta sola.

La presidenta convoca, ordena el debate y ejecuta lo aprobado. Si el acuerdo sale, se comunica por escrito al propietario afectado y se guarda el acuse.

La comunidad no arregla el anuncio del vecino, pero tú sí puedes cuidar el tuyo: qué porcentaje se lleva Airbnb de tus reservas y cómo dejar de regalarlo.

Sobre eso hay más, con sus cifras y sus fuentes, en Qué porcentaje se lleva Airbnb de tus reservas (y cómo dejar de regalarlo).

Cuando quieras dejar de leerlo y verlo, crea la web de tu alojamiento y compárala con lo que tienes hoy.

Denuncia ante la administración turística

Con el número de registro en la mano, escribe al órgano turístico de tu comunidad autónoma. Adjunta la captura del anuncio y el acta de la comunidad.

El ayuntamiento es la otra puerta. El Plan RESIDE de Madrid (2025) apuesta por sacar los pisos turísticos de los edificios residenciales y concentrarlos en edificios íntegramente turísticos (checkinvacacional.com, leído el 17 de octubre de 2026).

Para ese tipo de alojamiento está la web para apartamentos de playa, con el ejemplo delante.

Antes de demandar, negociar

Desde 2025, antes de demandar hay que intentar una negociación (Ley Orgánica 1/2025, según fincasaldia.es, leído el 17 de octubre de 2026). Guarda el intento por escrito.

La vía judicial es la última, no la primera. Cuesta, tarda y desgasta la convivencia del portal.

Quien escribe esto es Bellevila, que hace webs propias para alojamientos de alquiler vacacional.

Plazos, ante quién y con qué fuente

Fechas de consulta de cada fuente: 17 de octubre de 2026. Los plazos procesales concretos dependen de tu comunidad autónoma.

Estas cifras salen del mismo sitio que la tarjeta de precios de la portada y la calculadora. Si el precio del plan cambia, esta tabla cambia con él. Los importes de Bellevila son sin IVA, que se suma al pagar, y la comisión se calcula también sin los impuestos que la acompañan. Caso tipo: 52 reservas de 4 noches a 120 € la noche, 25.000 € al año, con una comisión del 18 %.

El recargo del 20 % y lo que no arregla

El recargo no expulsa a nadie. Reparte mejor el coste de un uso más intenso del ascensor, la limpieza y la basura.

Hay una duda razonable que conviene llevar al abogado de la comunidad: si el recargo se aplica también cuando el piso tiene licencia pero es vivienda habitual (mundojuridico.info, leído el 17 de octubre de 2026).

Dónde encaja tu propia web

Si tú también alquilas, tener web propia no depende de lo que haga el vecino. Depende de ti. Los huéspedes te escriben por WhatsApp o email, sin comisión a nadie.

Una reserva directa de una semana a 120 euros la noche ingresa 840 euros. La cuota anual del plan de entrada son 479,88 euros + IVA, así que una sola reserva directa de una semana cubre la cuota anual; la segunda ya es beneficio.

Puedes ver cómo se monta: pega tu anuncio y mira tu web en unos minutos.

Si quieres saber cuánto pesa la comisión en tu caso, cuántas reservas cubren tu web lo resuelve con tus cifras.

Y si lo que quieres saber es cuánto tiene que entrar para cubrirlo, cuántas reservas cubren la cuota anual de tu web lo calcula con tu precio por noche.

Nuestra propia cuenta, con los precios que Bellevila publica hoy en su portada y que están en la tabla de cifras de este artículo: una sola reserva directa de una semana a 120 EUR por noche cubre la cuota anual, y la segunda ya es beneficio. Sin IVA, esa misma reserva cubre también el primer año con el alta dentro. Ese dinero no es un ahorro: es una reserva que se habría cobrado igual por el portal, menos su comisión.

Tres cosas que la junta no puede hacer

• No puede cerrar el piso por su cuenta.
• No puede sustituir la licencia autonómica.
• No puede aplicar el acuerdo a los pisos ya registrados antes de la norma.

Saber los límites te ahorra un acuerdo que después se anula. Y te da argumentos en la junta.

Qué hacer según tu situación

Qué es y qué no es Bellevila hoy

• ES una web propia en tu dominio, montada desde tu anuncio, con tu zona dentro y mantenida.
• ES un calendario sincronizado por iCal con Booking y Airbnb en todos los planes, para que no se te solapen las reservas.
• ES un channel manager en los planes Pro y Max, incluido para un alojamiento; cada alojamiento extra con channel manager cuesta 5 euros al mes + IVA. En Premium no lo hay: allí la sincronización es por iCal, que es más simple y actualiza con menos frecuencia.
• ES cero comisión por reserva en todos los planes, y cobro con tarjeta en tu web desde el plan Pro.
• NO ES un programa de gestión de operaciones: ni facturación, ni contabilidad, ni tareas del equipo. Para la limpieza usamos Turno, igual que sus clientes.
• NO ES una agencia de marketing. No compramos publicidad por ti ni gestionamos tus redes.

Lo que puedes tener resuelto el lunes

Un listado con los números de registro, una captura por anuncio y una convocatoria de junta. Con eso ya no discutes de oídas.

Y si además alquilas, una web propia con tu dominio y tu marca. Posicionar tarda semanas o meses, nunca de un día para otro, y hace falta un anuncio cuidado, fotos buenas y precios al día. Una web propia no garantiza más reservas, pero sí te da un canal que no pagas por reserva.

Última revisión: 17/10/2026. Las cifras de terceros de este artículo se vuelven a comprobar en su fuente en cada revisión, porque un precio o un plazo ajenos caducan solos.

Lo que este artículo solo apunta está desarrollado en Página web para casa rural en Costa Brava: lo que tu huésped quiere ver antes de escribirte, Tienes un piso turístico en Andalucía y no sabes qué papeleo te toca: qué mirar mañana por la mañana, Cómo conseguir más reseñas en Airbnb: lo que puedes hacer mañana por la mañana y La comisión de servicio para huésped: quién la paga, cuánto es y qué cambia cuando tienes web propia.

Crea la web de tu alojamiento

Alex, fundador de Bellevila.Bellevila crea la web propia de un alojamiento turístico a partir de su anuncio, con reservas directas y sin comisión por reserva. Escribimos sobre lo que se nos pregunta a diario y publicamos la fuente de cada cifra.